Nachdem vor und während der Corona-Pandemie bereits die Konsolidierungswelle schwappte – erinnern wir uns beispielsweise an die Übernahmen der Success Group sowie von Vienna House durch die HR Group, den Erwerb der Marke Vienna House durch Wyndham im Jahr 2022 und die Übernahmen von Bierwirth & Kluth durch die Borealis Hotel Group sowie der 12.18. Group durch die Lindner Hotel Group im Frühjahr 2024 – überraschen derzeit immer mehr Hotelbetreiber mit Kooperationen, den sog. strategischen Partnerschaften. Bereits Ende 2022 verkündeten Hyatt und Lindner sowie IHG und Iberostar ihre Partnerschaften. Ende 2023 folgte die Veröffentlichung der Zusammenarbeit der Hotel Investments AG mit der Taste Hotel Group und 2024 wurden dann die Partnerschaften zwischen Hilton und Small Luxury Hotels (was die Partnerschaft derselben mit Hyatt beendete) sowie zwischen IHG und Novum bekannt.
Während die Konsolidierung in der Regel mit einem Betreiberwechsel einhergeht, behalten die Betreiber im Rahmen einer strategischen Partnerschaft ihre Eigenständigkeit. Die Gründe für Konsolidierung und Kooperation sind zum Großteil identisch:
- die Stärkung des eigenen Portfolios und Images durch eine bereits gut funktionierende Marke des Konsolidierungs-/Kooperationspartners. Zum Teil behalten große Hotelketten die Markennamen des „einverleibten“ Hotelbetreibers nach einer Konsolidierung bei, obwohl im Rahmen von Konsolidierungen die Marke oftmals keine so große Rolle spielt und Hotels einem Re-Branding unterzogen werden.
- Auch der zweite Grund für Konsolidierungen spricht zugleich für Kooperationen: die Konsolidierung oder Kooperation bietet eine schnelle und kosteneffiziente Möglichkeit, die eigene Reichweite zu vergrößern.
- Schließlich gab es auch finanzielle Gründe für Konsolidierungen, die Hotelbetreiber in der Krise unter den Schirm einer anderen Hotelkette getrieben haben. Im Rahmen einer Kooperation ist dies seltener ein Grund, da man sich langfristig an einen Partner bindet. Die Aussicht auf dauerhafte Synergieeffekte beruht hier auf Gegenseitigkeit.
- Im Gegensatz zur Konsolidierung bleiben die Parteien einer Kooperation wirtschaftlich voneinander unabhängig. Man bindet sich lediglich für einen befristeten Zeitraum an den Kooperationspartner in Form einer Zusammenarbeit insbesondere im Hinblick auf die Marketinginstrumente Buchungssystem und Vermarktungsnetzwerk. Marken werden entweder in die Markenwelt des Kooperationspartners integriert und behalten ihre Eigenständigkeit oder es wird auf gemeinsame Marken oder bereits etablierte Marken des Kooperationspartners umfirmiert.
Im Fall von IHG und Novum ist man laut Pressemeldungen beispielsweise eine 30-jährige Co-Brand-Vereinbarung eingegangen, d.h., die Marke „the niu“ von Novum bildet mit der Marke „Holiday Inn“ von IHG eine neue Marke. Und weitere Marken von Novum werden beispielsweise in die neue IHG Marke „Garner“ überführt. Novum wird im Rahmen neuer Franchiseverträge Franchisegebühren an IHG zahlen sowie Zahlungen für die Nutzung von Marketing- und Reservierungsdiensten sowie von Technologieplattformen zum Zweck der stetigen Verbesserung des einzelnen Hotelbetriebs leisten. IHG wird investieren, um die Re-Brandings und Neueröffnungen plangemäß zu ermöglichen.
Da sowohl Marken als auch Markenstandards in der Regel Gegenstand der Mietverträge der bereits in Betrieb befindlichen Hotels des Mieter-Kooperationspartners sind, bedingen derlei Vereinbarungen, dass dieser Kooperationspartner seine Vermieter hierüber informieren und – je nach Ausgestaltung des Mietvertrages – um eine Vertragsanpassung bzw. Zustimmung im Wege eines Nachtrags bitten muss. Außerdem kommt eine dritte Person zu der Vertragsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter dazu: der Kooperationspartner als Franchisegeber mit eigenen Interessen.
Es sind folgende Themen zu erwarten, welche der Mieter-Kooperationspartner an seinen Vermieter heranträgt:
- Da sich im Rahmen von Kooperationsvereinbarungen an den Eigentumsverhältnissen der Kooperationspartner in der Regel nichts ändert, sollten sowohl Vertragspartner (Mieter) als auch Sicherheitengeber (z.B. Konzernbürge, Patron) identisch bleiben und keiner Änderung bedürfen.
- Geht die Kooperation mit einer Markenänderung einher, was vermutlich die Regel sein wird, bedeutet dies konkret:
- Ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter berechtigt ist, eine Markenänderung durchzusetzen, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Die vertragliche Vereinbarung der Marke und des damit einhergehenden Standards, in welchem das Hotel betrieben wird, ist im Interesse beider Parteien.
- Im Interesse des Mieters, da der Vermieter das Mietobjekt an den Vorgaben und Standards dieser Marke herzustellen und zur Verfügung zu stellen hat. Nur so kann der Mieter sicherstellen, dass die jeweiligen Brand Standards (des Franchisegebers) berücksichtigt und eingehalten werden.
- Und im Interesse des Vermieters, da der Mieter das Hotel unter dieser Marke zu betreiben und den für diese Marke maßgeblichen Standard aufrecht zu erhalten hat, was sowohl das Image als auch einen entsprechenden Umsatz im Mietobjekt sicherstellen soll. Marke und Standard sind nicht selten auch Punkte, deren Änderung einer Zustimmung der finanzierenden Bank des Vermieters bedarf.
Aus diesem Grund ist eine Änderung der Marke regelmäßig an die Zustimmung des Vermieters geknüpft. Ob dieser seine Zustimmung ohne Grund oder nur aus bestimmten (wichtigen) Gründen verweigern darf, hängt von den Details der mietvertraglichen Vereinbarung ab. Als Gründe für eine Verweigerung der Zustimmung könnten u.a. konkrete nachteilige Auswirkungen einer Markenänderung auf einen möglichen Exit des Vermieters und/oder fehlende Gleichwertigkeit des neuen Standards zum bislang vereinbarten Standard oder der Marke in Betracht kommen. Gelegentlich stehen hinter der Marke sogar Personen, die aus Sicht des Vermieters essentiell für den Erfolg dieser Marke sind. Aufgrund derlei üblicher Vertragsgestaltungen ist davon auszugehen, dass die Kooperationspartner die Möglichkeit der Verweigerung einer Markenänderung bereits bedacht und im Kooperationsvertrag geregelt haben und es auch hierfür eine Lösung geben wird.
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- Wird die Marke geändert, ist ein Re-Branding erforderlich. Dieses betrifft hauptsächlich die Hotelausstattung (FF&E sowie SOE) und damit in der Regel nur den Mieter, wenn sie sich in seinem Eigentum befindet. Hat der Mieter die Hotelausstattung jedoch ebenfalls gemietet, ist davon auszugehen, dass der Vermieter dieser Hotelausstattung nicht gewillt sein wird, ein Re-Branding zu finanzieren, sondern der Mieter den Austausch der gebrandeten Teile der Hotelausstattung auf eigene Kosten vornehmen müssen wird. Das Gleiche gilt für gebrandete Teile des Hotels selbst, wie z.B. Werbeanlagen etc.
- Werden die Kooperationspartner einen Franchisevertrag für die neue Marke abschließen, kann auch dies Auswirkungen auf den Mietvertrag haben.
- Ein Franchisevertrag kann Änderungen am Mietvertrag bedingen, die zum Teil im Interesse des Vermieters und zum Teil im Interesse des Mieters sind.
Aus Sicht des Vermieters wäre es sinnvoll, eine Verpflichtung des Mieters aufzunehmen, den Abschluss des Franchisevertrages mit einer Laufzeit nachzuweisen, die mindestens der Laufzeit des Mietvertrages (inklusive Verlängerungsoptionen) entspricht. So soll sichergestellt werden, dass während der Laufzeit des Mietvertrages nicht eine weitere Markenänderung mit Re-Branding etc. erforderlich werden wird, sondern ein Konzept mit einer Marke langfristigen Erfolg garantiert. Diese Verpflichtung kann durch Vorlage des Franchisevertrages oder aber eine Bestätigung des Franchisegebers erfüllt werden. Zudem sollte der Mieter bestätigen, dass sämtliche Planungsentwürfe sowie ihre Fortschreibungen und Baubeschreibungen (sofern Hotel projektiert ist) bzw. das Hotel und die zugrunde liegenden Pläne und Baubeschreibungen (sofern Hotel bereits in Betrieb ist) vollumfänglich den Vorgaben der neuen Marke und damit des Franchisegebers entsprechen.
Gegebenenfalls stellt der Franchisegeber im Franchisevertrag auch Anforderungen an das Hotel, welche im Interesse des Mieters durch entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag abgesichert werden sollten. Hintergrund ist, dass der Mieter nicht Verpflichtungen aus dem Franchisevertrag gegenüber seinem Kooperationspartner unterliegt, die im Mietvertrag anders geregelt sind. Denn dann würde sich der Mieter dem ständigen Risiko ausgesetzt sehen, gegen den Franchisevertrag zu verstoßen. Dies kann Änderungen am Mietvertrag von
- baulichen Themen und Themen der Ausstattung,
- Versicherungsverträgen,
- Regelungen zu Wiederaufbau nach Zerstörung/Beschädigung,
- Vorgaben zu Veräußerung/Übertragung des Mietgegenstandes oder Anteilen am Vermieter an Dritte
- Vereinbarungen zu Markenrechten/geistigem Eigentum
zur Folge haben.
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- Eventuell verlangt der Kooperationspartner als Franchisegeber auch ein sog. Owner Agreement, wonach sich Franchisegeber und Vermieter (mit Zustimmung des Mieters) gegenseitig unterschiedliche Verpflichtungen auferlegen bzw. Rechte vorbehalten, wie z.B. Informationspflichten für den Fall, dass im Miet- oder Franchiseverhältnis etwas schief läuft. Oftmals möchten sich Franchisegeber auch das Recht vorbehalten, den Mieter (also den eigenen Franchisenehmer) in diesem Fall austauschen zu können oder den Mietvertrag erstmal selbst zu übernehmen. Als Vermieter ist man nicht verpflichtet, ein Owner Agreement abzuschließen. Jedoch kann ein solches – je nach inhaltlicher Ausgestaltung – auch im Interesse des Vermieters und daher anzuraten sein.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass eine Kooperation zwischen Hotelbetreibern regelmäßig einen Nachtrag zum Mietvertrag für das jeweilige Hotel erfordern wird. Der Inhalt desselben richtet sich nach den Details von Mietvertrag und Franchisevertrag. Eine reine Information des Mieters über die neu abgeschlossene Kooperationsvereinbarung und den damit einhergehenden Markenwechsel ist in der Regel jedenfalls nicht ausreichend.
Authored by Ulrike Janssen.
